Nell’ambito della riforma federalista in materia di tasse e tributi, è appena entrata in vigore una importante novità: la cedolare secca. Si tratta della possibilità di optare per il pagamento di una imposta sostitutiva (del 19 o del 21 per cento) anziché dell’imposta calcolata con le ordinarie aliquote Irpef, che normalmente è più gravosa. Naturalmente questo nuovo criterio di tassazione è facoltativo: chi opta per la cedolare secca evita di pagare l’imposta di registro e di bollo, che al pari dell’Irpef e delle relative addizionali, vengono così sostituite dalla cedolare.
Il costo della cedolare. Sono previste due aliquote: 21 per cento per i contratti a libero mercato, 19 per i canoni “convenzionali”, concordati in base ad accordi tra le associazioni di inquilini e proprietari, nei comuni ad alta densità abitativa.
I nuovi contratti. Per coloro che registrano un nuovo contratto di locazione, l’opzione per la cedolare verrà esercitata direttamente in fase di registrazione: andrà esplicitamente inserita nel contratto la rinuncia da parte del proprietario a chiedere revisioni del canone, incluse quelle legate all’indice Istat dei prezzi al consumo. Questa clausola, che rappresenta un vantaggio per l’inquilino a fronte del beneficio fiscale riservato al proprietario, è esplicitamente prevista dalla legge ed è inderogabile. Anche se resta possibile optare per la cedolare anche nei casi in cui la registrazione del contratto non è obbligatoria, di fatto questo passaggio diventerà più conveniente grazie alla cancellazione della specifica imposta.
I contratti vecchi. Per i contratti stipulati prima dell’entrata in vigore, l’opzione per la cedolare secca dovrà essere comunicata all’inquilino con una raccomandata A.R., nella quale sarà inserita anche la rinuncia agli adeguamenti del canone. Per i contratti già registrati non sarà possibile recuperare le imposte di bollo e di registro già versate.
Contratti in nero e irregolari. Il proprietario che ha in corso comodati fittizi, contratti scritti e non registrati, non scritti e non registrati, oppure registrati ma per un importo inferiore rispetto a quello realmente pagato dall’inquilino, ha 60 giorni di tempo – cioè fino al 6 giugno – per registrare il contratto. Questa scadenza vale anche per tutti i contratti di locazione i cui termini di registrazione scadono a partire dal 7 aprile, ed è stata concessa in modo che i contribuenti conoscano meglio i vantaggi della nuova disciplina della cedolare. Il proprietario che non avrà provveduto in tal senso, sarà obbligato ad applicare un contratto con una durata di 4 anni + 4 e un canone di affitto non superiore al triplo della rendita catastale, con aggiornamento Istat del 75% a partire dal secondo anno.
L’agenzia delle Entrate sta mettendo a punto un software, che sarà disponibile sul sito Internet a giorni, per consentire ai proprietari di immobili dati in locazione di scegliere la tassa piatta (21% per i canoni liberi e 19% per quelli concordati) o la tassazione ordinaria che cresce insieme alle attuali aliquote Irpef.
Massimiliano Casto – Tributarista Consulente del Lavoro
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